APLAZAMIENTO O REBAJA DE LA RENTA EN ARRENDAMIENTOS DE LOCALES DE NEGOCIO
Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. Vigente desde 23/04/2020.
NOTAS RELEVANTES
ARRENDADORES GRANDES TENEDORES*
Se establece una moratoria en el pago de la renta de manera automática sin que el arrendatario tenga que solicitarlo.
Afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes (sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses).
La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, pero siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
Estas medidas se aplicaran en el plazo de un mes. Entendemos que por lo tanto la medida se aplicará a partir de la mensualidad de mayo, si la renta se satisface por meses adelantados.
ARRENDADORES ORDINARIOS
El arrendatario podrá solicitar, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
Las partes podrán disponer libremente de la fianza, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia.
En caso de que se disponga total o parcialmente de la fianza, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
Problemas que se plantean:
Sigue vigente la voluntad de las partes entre arrendadores y arrendatarios ordinarios. El Real Decreto puede crear confusión, ya que en la práctica no hay una obligación impuesta a los arrendadores ordinarios, por lo que cualquier impago de la renta supondría un incumplimiento contractual.
No se recoge la retroactividad de la norma, por lo que estas disposiciones son de aplicación a partir del 23/04/2020.
Las fianzas están, o deben estar, depositadas en las Consejerías correspondientes de las distintas Comunidades Autónomas. Por lo tanto, depende de estas su devolución. Actualmente la Junta de Andalucía en web la Sección de Fianzas de la Consejería de Fomento se recoge lo siguiente:
Por lo que vaticinamos un problema entre administraciones.
REQUISITOS PARA ACCEDER A LAS MEDIDAS
Autónomos
Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
Que su actividad haya quedado suspendida.
En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
PYMEs
Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Es decir, podrán solicitarlo las sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes: a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros. b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros. c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta. Las sociedades perderán esta facultad si dejan de reunir, durante dos ejercicios consecutivos, dos de las circunstancias a que se refiere el párrafo anterior.
Que su actividad haya quedado suspendida.
En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
ACREDITACIÓN DE REQUISITOS
Se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:
La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
APLICACIÓN INDEBIDA
Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
*Propietario (persona física o jurídica) de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.