EFECTOS JURÍDICOS DEL COVID-19 EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO
NOTAS RELEVANTES
No se ha aprobado la suspensión de los pagos en los alquileres a día de hoy.
Debemos atender al clausulado del contrato que se aplicará en primer lugar.
En defecto de estipulaciones contractuales que regulen las situaciones de riesgo del cumplimiento, se acude a la Ley 29, 1994, de 24 de noviembre (LAU), al Código Civil (CC), que se aplicará subsidiariamente, y a la jurisprudencia, aunque realmente estos preceptos no serían aplicables (ni por analogía) a esta situación que vivimos actualmente.
Posible aplicación con carácter subsidiario de la cláusula rebus sic stantibus al ser los contratos de arrendamientos de locales de negocio de tracto sucesivo o de larga duración, aunque dependerá de cada supuesto de hecho que se analice. Como notas genéricas para alegar la aplicación de esta clausula se debe tener en cuenta:
La alteración sobrevenida de las circunstancias puede imposibilitar el propio fin del contrato, es decir, hacer negocio vs pagar renta. Matizamos que la imposibilidad no puede ser confundida con dificultad y ha de ser apreciada en base a criterios objetivos.
Debe tratarse de una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato. Matizamos que la alteración deberá ser tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o el coste de las prestaciones de una de las partes y también se deberá tener en cuenta la duración total del contrato para computar el agravio.
La alteración debe acontecer sin culpa de las partes, de manera sobrevenida y totalmente imprevisible. A pesar de la aparente evidencia de las circunstancias, este punto puede llegar a ser altamente interpretativo.
OPINIÓN JURÍDICA
Antonio Velázquez.- Director en VELAZQUEZ DE SOTO
Debemos diferenciar entre el concepto de fuerza mayor y la clausula rebus sic stantibus.
La fuerza mayor imposibilita de manera absoluta el cumplimiento del contrato y por lo tanto la ejecución de las obligaciones contractuales, mientras que la clausula rebus sic stantibus permite la alteración y modificación del contenido para adecuarlo a las nuevas circunstancias y que pueda ser cumplido, ejecutado o por el contrario resuelto, y esta última cuestión, la resolución, es donde encuentro el problema de aplicación de la clausula rebus sic stantibus en la pandemia de COVID-19.
La clausula rebus sic stantibus en el caso que pudiera alegarse para un caso en concreto de arrendamiento de local, desde mi humilde opinión, tan sólo sería de aplicación para adecuar el negocio jurídico a las circunstancias de excepcionalidad que actualmente acontecen, no para una resolución contractual.
Lo que realmente debe prevalecer, es salvaguardar el arrendamiento del local de negocio, es decir, que el contrato sobreviva a la situación de excepcionalidad, ya que toda pandemia, independientemente de su duración, es acotada en el tiempo y por lo tanto, lo fundamental es la continuación en la medida de lo posible de lo ya establecido con anterioridad al COVID-19.
Así pues, alegándose la clausula rebus sic stantibus, el arrendador y arrendatario podrían alterar el contenido de lo inicialmente pactado en el contrato de arrendamiento y realizar los cambios oportunos a fin de reestablecer el equilibrio entre sus prestaciones, que se han visto afectadas por la declaración del estado de alarma y, en particular, en lo referente a la determinación de la renta y las condiciones de pago.
No compartiría que de facto, se aplicara la clausula rebus sic stantibus por parte del arrendatario para resolver el contrato estipulado y su exoneración de obligaciones, ya que realmente esto implicaría que se está alegando una causa de fuerza mayor.
Es decir, el arrendatario estaría considerando que la situación es; extraordinaria, imprevisible y ha sido inevitable, hecho que le ha provocado no poder seguir con su actividad en el local de negocio durante el estado de alerta, pero que ademas, no podrá ser continuada con posterioridad al levantamiento de las medidas. Así pues, a tal efecto de aplicar la fuerza mayor como fenómeno de exoneración de la responsabilidad contractual frente a un incumplimiento de sus obligaciones, el arrendatario deberá de probar la relación de causalidad entre el fenómeno (cierre de los establecimientos con la aprobación del Real Decreto) y el imposible cumplimiento de sus obligaciones presentes y futuras, circunstancias que al mismo tiempo dotaría de seguridad jurídica a la otra parte que también se ve afectada y que no debemos olvidar, el arrendador.
Los arrendamientos derivan en obligaciones sintagmáticas y el Código Civil, en su artículo 1124 prevé que, ante un supuesto de incumplimiento contractual, la parte cumplidora del contrato pueda exigir el cumplimiento o, en su caso, la resolución del mismo, así como, la correspondiente indemnización de daños y perjuicios causados con motivo del incumplimiento. Por ello, en el supuesto que el arrendatario alegue la resolución del contrato, esta resolución debería basarse en una causa ajena a su voluntad, que ha sido impredecible e inevitable, es decir, una causa de fuerza mayor.
Conclusión
En los contratos de arrendamiento de locales de negocio, en principio y salvo regulación específica en el contrato estipulado entre las partes, el cierre del establecimiento arrendado no exonera al arrendatario de sus obligaciones de pago con el arrendador, dado que el contrato de arrendamiento puede ejecutarse.
El único impacto de las medidas por razón del COVID-19 en la ejecución del contrato, es la difícil situación financiera que puede atravesar el arrendatario que va a ver disminuidos sus ingresos con motivo del cierre de su establecimiento. Pero no debemos olvidar, que existen dos partes en el contrato, arrendador y arrendatario, y al arrendador, tampoco le es ajena esta situación.
Por lo tanto, la clausula rebus sic stantibus debe más que nunca respetar su espíritu jurídico, cuya finalidad es restablecer el equilibrio entre las partes a partir de la buena fe construido sobre el principio de equidad apelando a la justicia conmutativa que recoge el art. 1289.1 del Código Civil, por lo que más que nunca estamos ante una situación jurídica en lo realmente prevalece es la autonomía de la voluntad, circunstancia que debemos tomarla como una oportunidad y no como una limitación, ya que esta vez, no habrá muchas más, reconduciremos los contratos sentándonos a negociar.