El cada vez más usado "Arrendamiento de Habitación". Factores a tener en cuenta.
Esta clase de arrendamientos es común encontrarlos entre jóvenes estudiantes que comparten piso o trabajadores que son desplazados de sus ciudades de origen, pero ante la subida de los precios del alquiler, está opción se está convirtiendo en una práctica habitual para la población en general que no está exenta de complicaciones.
Antonio Velázquez.- La semana pasada, un buen cliente del Despacho nos trasladó una consulta sobre una materia que está empezando a ser bastante común en las clásicas llamadas que nos hacemos los abogados para pedir una segunda opinión a otro compañero. La cuestión que nos comentaba nuestro cliente era la siguiente:
Un familiar, con problemas de salud y dificultades económicas, estaba planteándose alquilar una habitación de su inmueble para así tener una fuente de ingresos "extra", pero desconocían como se estructuraban este tipo de arrendamientos y las circunstancias que debían conocer.
Trasladada la consulta, lo primero que indiqué al cliente es que esta cuestión, por simple que parezca, debe atenderse como un arrendamiento, que es lo que es. Es decir, la practica habitual y a lo que se tiende, es a no realizar un contrato y lo más conveniente precisamente es que se formalice por escrito, ya que ante un posible problema futuro, ambas partes tendrían un documento para dirimir las cuestiones que pudieran surgir.
Además, cuando hay defecto de pacto, uno de los errores principales es que intentamos acogernos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y este tipo de arrendamientos no están sujetos a la LAU. Por lo tanto, si no hay pacto expreso, sólo podríamos acudir al los artículos 1554 y siguientes de Código Civil.
Pero esto quiere decir, que el arrendador también tiene una posición relativamente beneficiosa a la hora de negociar un contrato por escrito, dado que ambas partes se regirán por lo que libremente pacten, con total autonomía de la voluntad, obviamente con los límites del artículo 1255 del Código Civil, pero esto no quita que el arrendador empiece la negociación con mayor fortaleza, ya que no se va a topar con las limitaciones que la LAU impone a los arrendadores, hecho que ciertamente es una gran ventaja jurídicamente hablando.
Así pues, al no aplicarse la LAU, la duración sería la pactada por las partes y así se reflejaría en el contrato, pero ante la falta de pacto escrito respecto a esta cuestión, entraríamos en lo que yo considero un gran problema, ya que tendríamos que interpretar como se satisfacen las cuotas en función de como las suela abonar el arrendatario, pudiendo ser: anual, mensual, trimestral, diaria... según los plazos en los que se haga el pago, algo que en ocasiones es difícil de demostrar y más aún si no se hace por transferencia bancaria, ya que pocas veces me encuentro que un abono en efectivo entre particulares se justifiqué con un recibí.
Respecto a las implicaciones fiscales para el arrendador, estos arrendamientos constituyen un rendimiento de capital inmobiliario del IRPF exentos de IVA por regla general, salvo que se preste algún servicio propio de la industria hotelera o exista alguna persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para el desempeño de dicha gestión, situaciones en los que se tributaría por Actividades Económicas junto con el IVA (pero habría que ir al caso concreto). Además, puede reducirse el 60% en el rendimiento neto siempre que sea vivienda habitual pero únicamente con respecto a la parte de la vivienda que se utilice de forma privada así como las zonas comunes, aunque no sería aplicable este 60% si el arrendamiento es por temporadas.
CONCLUSIÓN
Estas breves pinceladas, son unas simples indicaciones de los factores más relevantes a tener en cuenta a la hora de plantearse este tipo de arrendamientos, los cuales son más complejos de los que a simple vista parecen aunque son una magnifica opción tanto para arrendadores como para arrendatarios.
Nuestra recomendación para el cliente siempre va a ser:
Buscar asesoramiento especializado con profesionales expertos en la materia,
Realizar el contrato por escrito, confeccionado por especialistas y
Atender al supuesto concreto, ya que no hay dos casos iguales.
Acudir a profesionales siempre es un ahorro de problemas y sobre todo, de dinero.