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La banca devolverá los gastos de tasación de todas las hipotecas anteriores a 2019

La banca deberá los gastos de tasación de todas aquellas hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Créditos Inmobiliarios, en julio de 2019.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (TS) ha declarado en su reciente STS 35/2021, de 27 de enero, que la banca estará obligada a devolver los gastos de tasación de todas aquellas hipotecas firmadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario de 2019.


Así las cosas, el reparto de gastos hipotecarios vuelve a variar y los consumidores tendrán derecho, a partir de ahora, a la restitución de todos los gastos pagados en concepto de registro de lapropiedad (100%), gestoría (100%) y tasación (100%), así como de la mitad de los gastos de notaría (50%).


Desde Cáceres hasta el Tribunal Supremo


En el presente litigio, en noviembre de 2014, el consumidor concertó con Liberbank S.A. un préstamo con garantía hipotecaria.


Allí, la polémica cláusula quinta del contrato, bajo la rúbrica “Gastos a cargo de los prestatarios”, disponía que serían de cargo de estos últimos todos los gastos ocasionados y pendientes de pago (o bien producidos en el futuro), por los siguientes conceptos:

  1. tasación del Inmueble hipotecado;

  2. aranceles notariales y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca;

  3. impuestos de cualquier tipo y naturaleza originados por este contrato, sea quien fuere el sujeto pasivo del tributo (…);

  4. y tramitación de la escritura ante el registro de la propiedad y la oficina liquidadora de impuestos (…).

Después de la presentación de la oportuna demanda contra Liberbank S.A., el Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Cáceres, estimando íntegramente aquella, declaró la nulidad de la cláusula quinta, letras a), b) c) y d), y condenó a la entidad bancaria a restituir al prestatario la suma de 3.594,03 euros.


Disconforme con el anterior fallo, el banco demandado recurrió en apelación. En cambio, la Audiencia Provincial (AP) de Cáceres dictó sentencia en enero de 2018 desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Liberbank y confirmando expresamente la sentencia dictada en julio de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Cáceres.


En la misma línea, no conformes con el anterior pronunciamiento, la entidad Liberbank recurrió en casación por los siguientes tres motivos:

  • Infracción del art. 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, en relación con el art. 1303 del Código Civil.

  • Infracción del art. 6.1 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, en relación con la norma sexta del Anexo II del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios.

  • Infracción del art. 89.3 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, en relación con el art. 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y el art. 68 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Primer motivo


La Sala de lo Civil del TS recuerda que, una vez declarada nula y dejada sin efecto por abusiva la cláusula que atribuye todos los gastos hipotecarios al prestatario consumidor, el tribunal deberá entrar a analizar a quién, con arreglo a las reglas legales y reglamentarias, correspondería satisfacer cada uno de los gastos cuestionados.


Fruto de lo anterior, el Alto Tribunal se para en su Fundamento de Derecho Segundo (apartado tercero) a analizar cada uno de los gastos cuestionados:

  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: De acuerdo con la STS 48/2019, de 23 de enero, la declaración de nulidad de la cláusula quinta relativa a los gastos no podía conllevar la atribución de todos los derivados del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al banco prestamista (1.953,60 euros), pues, con las matizaciones examinadas, el principal sujeto pasivo obligado al pago de este tributo era el prestatario.

  • Notaría: De acuerdo con la ya citada STS 48/2019, de 23 de enero, la normativa notarial habla en general de “interesados”, pero no especifica si a estos efectos de redacción de la matriz el interesado es el prestatario o el prestamista. Por ello, como ambos están interesados, tanto el consumidor por la obtención del préstamo como el prestamista por la garantía hipotecaria, es razonable la distribución por mitad del pago de los gastos de notaría.

Así, en el presente supuesto el banco demandado sólo podía ser condenado a reintegrar la mitad (304,60 euros).

  • Registro de la propiedad: De acuerdo con la reiterada STS 48/2019, de 23 de enero, la obligación de satisfacer estos gastos correspondía al banco prestamista, por lo que era procedente su condena a reponer a los prestatarios demandantes el importe de lo pagado por tal concepto (226,56 euros).

  • Gestoría: Como la STS 49/2019, de 23 de enero (distribución por mitad del pago de los gastos de gestoría), no se acomoda bien a la doctrina contenida en la STJUE de 16 de julio de 2020, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que imponga al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabe negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva.

Así, Liberbank deberá asumir todos los gastos de gestoría (508,20 euros) en el presente supuesto.

  • Tasación: De acuerdo con la arriba mencionada STJUE de 16 de julio de 2020, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que imponga al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabe negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva.

Eso sí, cuando resulte aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los gastos de tasación corresponderán al prestatario, por haberlo prescrito así expresamente el apartado i) del art. 14.1 e), advierte la Sala Primera.


Segundo y tercer motivo


La estimación parcial del primer motivo de recurso de casación “hace innecesario entrar a analizar los dos motivos siguientes que impugnaban el mismo pronunciamiento”, sostiene la Sala de lo Civil del TS.


Así las cosas, la citada estimación supone modificar la sentencia de la AP de Cáceres en el siguiente sentido:


“Se deja sin efecto la condena al banco a pagar a los prestamistas el gasto del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados; se mantiene la condena al banco a reintegrar a los prestatarios los gastos registrales (226,56 euros), los gastos de gestoría (508,20 euros) y los gastos de tasación (296,53 euros); respecto de los notariales, como se refieren al otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, se reduce la condena al banco al pago de la mitad (304,60 euros), pues fue otorgada en interés de ambas partes”, concluye el reciente fallo.

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