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Las problemáticas medidas de «equilibrio» en arrendamientos de vivienda con ocasión del COVID

El dictado de nuevas normas para la adopción de medidas de «equilibrio» en arrendamientos de inmuebles para uso de vivienda está dando lugar, ante la falta de acuerdo entre las partes, a una serie de actuaciones judiciales que no estaban previstas con anterioridad y cuya interpretación genera una serie de problemas en la práctica jurídica.

Berta Bonete Satorre. Lda. de la Administración de Justicia

Diario La Ley, Nº 9732, Sección Tribuna, 10 de Noviembre de 2020, Wolters Kluwer


Varias son las reformas legislativas que se han dictado a fin de hacer frente a esta situación de COVID-19 desde que se decretara el Estado de Alarma el pasado 14 de marzo de 2020 con el dictado del Real Decreto 463/2020; entre ellas encontramos el Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que fue modificado posteriormente por el Real Decreto-Ley 15/2020 de 21 de abril; el Real Decreto-Ley 16/2020 de 28 de abril; el Real Decreto-Ley 26/2020 de 7 de julio y el Real Decreto-Ley 30/2020 de 29 de septiembre.


Las novedades principales que han introducido estas normas en materia de arrendamientos en relación con inmuebles destinados a vivienda y que no estaban previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre, son las siguientes:


  1. Paralización de los procesos de desahucio (medida de aplicación hasta el 31 de enero de 2021)

  2. Prórroga de 6 meses de los arrendamientos de vivienda (que podrá solicitarse hasta el 31 de enero de 2021)

  3. Moratoria de la deuda arrendaticia (que se podrá solicitar hasta el 31 de enero de 2021)


A continuación vamos a ver las características, requisitos y problemas que plantea cada uno de los anteriores supuestos.


1. PARALIZACIÓN DE LOS PROCEDIMEINTOS DE DESAHUCIO (articulo 1 del RDL 11/2020 de 31 de marzo )


Puede solicitarlo el arrendatario que acredite ante el Juzgado encontrarse en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión de COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.


Así por tanto, no debería poder solicitarse dicha suspensión por el arrendatario que con carácter previo al 1 de abril, fecha en la que entra en vigor el Real Decreto Ley, ya se encontrara incumpliendo sus obligaciones en relación con el pago de la renta, si bien a continuación veremos que esto no es del todo cierto.


Esta paralización puede darse en dos momentos:


  • Suspensión del lanzamiento: En caso de estar ya señalado el lanzamiento, el Letrado de la Administración de Justicia lo comunicará a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento máximo hasta el 31 de enero de 2021.El problema que encontramos en este supuesto y que ya adelantábamos es que va a dar lugar a la paralización de lanzamientos que ya estaban señalados con anterioridad a la situación de crisis creada por el Covid-19 con el consiguiente perjuicio para el arrendador. A fin de paliar en parte este perjuicio, se ha previsto en el apartado 4 del artículo 1 que en caso de que la suspensión extraordinaria afecte a arrendadores que acrediten ante el Juzgado encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, el Letrado de la Administración de Justicia deberá comunicarlo a los servicios sociales competentes para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.

  • Suspensión del procedimiento por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 (LA LEY 58/2000) o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportuna. En estos supuestos si el Letrado de la Administración de Justicia entendiera que concurre la situación de vulnerabilidad económica alegada, decretará la suspensión con carácter retroactivo a la fecha en que aquella se produjo por el tiempo estrictamente necesario, atendido el informe de los servicios sociales. El decreto que fije la suspensión señalará expresamente que, transcurrido el plazo fijado, se reanudará el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 o señalará fecha para la vista.


Los requisitos para que dicha suspensión sea acordada por el Letrado de la Administración de Justicia son:


la acreditación por parte del arrendatario y/o en su caso del arrendador, de encontrarse en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica a que se refiere el artículo 5 del Real Decreto-Ley 11/2020 (LA LEY 4471/2020) entre las que se encuentra:


  1. Que el arrendatario pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria con carácter general, la cantidad de 1.613,52 euros que equivale a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM que se sitúa en 537,84 euros).Este límite se va incrementando en función de distintos factores tales como hijo a cargo o persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar, unidad familiar monoparental, que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral; o que el arrendatario tenga parálisis cerebral, enfermedad mental, o discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento.

  2. Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos tales como electricidad, gas gasoil, agua corriente, telecomunicaciones y contribución a la comunidad de propietarios resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

  3. Además se señala que se entenderá por unidad familiar la compuesta por el arrendador, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

Que a su escrito solicitando la suspensión se acompañen los documentos a que se refiere el artículo 6.


  1. En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

  2. En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

  3. Número de personas que habitan en la vivienda habitual: i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho. ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores. iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

  4. Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

  5. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley. Esta declaración será bastante en el caso de no poder aportarse los documentos incluyéndose en dicho supuesto los motivos por los que no pueden aportarse en el momento de su solicitud, si bien se exigía que con posterioridad la finalización del estado de alarma y sus prórrogas en el plazo de un mes se deberían aportar.

En este punto debe señalarse que habiendo transcurrido ya el mes desde la finalización del estado de alarma y de sus prórrogas, debe entenderse que a dicha solicitud deberá aportarse toda la documentación siendo que de no efectuarse así, lo que procederá al amparo del artículo 231 de la LEC es que por el Letrado de la Administración de Justicia se otorgue el plazo que prudencialmente se considere para su subsanación.


Si bien el articulo 150.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, dispone que «Cuando la notificación de la resolución contenga fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda, se dará traslado a los servicios públicos competentes en materia de política social por si procediera su actuación, siempre que se hubiera otorgado el consentimiento por los interesados», se entenderá que concurre el consentimiento tanto de la persona arrendataria como arrendadora por la mera presentación de la solicitud de suspensión o de vulnerabilidad sobrevenida respectivamente.


La forma de solicitarlo será mediante un escrito dirigido al Juzgado y al procedimiento de desahucio en concreto que se esté tramitando y en el que consten los requisitos vistos anteriormente; nada se dice sobre la necesidad de que en dicho escrito conste la intervención de abogado y procurador. Si bien en los procesos de cuantía superior a 2000 euros los particulares deben comparecer asistidos por letrado y representados por procurador es de entender que por la finalidad de protección con la que nace el precepto no se exija la concurrencia de los mismos al tiempo de su presentación.


2. PRORROGA DE 6 MESES DE LSO ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA QUE PODRÑA SOLICITARSE HASTA EL 31 DE ENERO DE 2021 (articulo 2 del RD 11/2020)


Puede solicitarlo el arrendatario, si bien el problema que plantea la redacción de este precepto es que nada se dice en el mismo acerca de la necesidad de que el arrendatario se encuentre en situación de especial vulnerabilidad del articulo 5 del meritado Real Decreto-Ley por lo que parece que debería aplicarse a cualquier supuesto pese a la exposición de motivos en la que sí se señala que el mismo se dicta para apoyar a las familias y a los colectivos más vulnerables, que, tras la paralización de gran parte de la actividad económica, han visto afectados sus ingresos y, por consiguiente, su capacidad para hacer frente a los gastos necesarios para el mantenimiento de sus hogares.


La solicitud de prórroga se limita a los arrendamientos de vivienda en los que, desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de enero de 2021, finalice el período de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de la LAU o el período de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1 del mismo texto legal, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un período máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.


Como vemos, lo particular de esta regulación es que el arrendador viene obligado a su aceptación salvo en dos supuestos:

  • Que se haya llegado a un acuerdo con el arrendatario en otros términos

  • Que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones del articulo 9.3 (LA LEY 4106/1994) la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial

Ahora bien, otro problema que encontramos en la redacción de este artículo es que nada se dice acerca de los contratos que expiraron entre el 14 y el 31 de marzo.


La forma de solicitarlo es mediante un escrito dirigido al arrendador con los requisitos señalados anteriormente siendo que para el caso que el arrendador hubiera hecho caso omiso y presentara la demanda de desahucio en el Juzgado por expiración de plazo, el arrendatario podrá oponerse aportando copia del escrito presentado al arrendatario en dichos términos


3. MORATORIA DE LA DEUDA ARRENDATICIA QUE SE PODRÁ SOLICITAR HASTA EL 31 DE NERO DE 2021 (Regulada en los artículos 3 -8 del RDL 11/2020 reformado por DF4ª del RDL 30/2020)


De nuevo puede solicitarlo el arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica del articulo 5 del RDL 11/2020 y que se acredite documentalmente dicha situación de conformidad con lo ya visto en el articulo 6 del mismo RDL.


Ahora bien, no se considerará en situación de vulnerabilidad a estos efectos si el arrendatario o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar es propietaria o usufructuaria de una vivienda en España, a la que tenga la disponibilidad de acudir, con la excepción que dicha propiedad sea de una parte alícuota y se haya obtenido por herencia o bien que acredite que no tiene acceso a la misma por causa de separación o divorcio o cualquier causa ajena a su voluntad o resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de las personas que conforman la unidad de convivencia.

Los requisitos por los que el arrendatario puede solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta son los siguientes:


  • Que se trate de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, no así de locales.

  • Asimismo será de aplicación al a todos los arrendamientos correspondientes al Fondo Social de Vivienda derivado del Real Decreto-ley 27/2012 de 15 de noviembre (LA LEY 19145/2012), de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

  • Que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

  • Que el arrendador sea

  • una empresa o entidad pública de vivienda.

  • o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

Para el resto de arrendadores no encuadrables dentro de la anterior figura de «gran tenedor» la moratoria es voluntaria siendo que de no llegar a un acuerdo, el arrendatario únicamente podrá tener acceso a un programa de ayudas a la financiación mediante la línea de avales que la propia norma establece


La moratoria tendrá el alcance que acuerden las partes y en su defecto, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, entre las siguientes:

  1. Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma (que finalizó el pasado 21 de junio) y las mensualidades siguientes, con un máximo en todo caso de cuatro meses

  2. Una moratoria automática en el pago de la renta que afectará al período de tiempo que dure el estado de alarma, prorrogado mes a mes, si el arrendatario sigue encontrándose en situación de vulnerabilidad con un máximo de 4 mensualidades. La renta aplazada se fraccionará y se abonará durante un plazo máximo de 3 años, siempre que continúe la vigencia del arrendamiento, sin penalización ni intereses.

En cuanto al plazo para la solicitud de dichas moratorias en caso de grandes tenedores es hasta el 31 de enero de 2021 tras el Real Decreto-Ley 30/2020 de 29 de septiembre que ha venido a ampliar dichos plazos, si bien para el resto de arrendadores el plazo venció el pasado 2 de julio.


El problema que plantea este supuesto es que queda en manos del arrendatario averiguar si su arrendador es o no un gran tenedor. A tal fin, el arrendatario que pretenda beneficiarse de la moratoria, deberá dirigir el escrito al arrendador solicitando alguna de las medidas anteriores, debiendo el arrendador en caso de no ser «gran tenedor», responder en dicho sentido al arrendatario y bien intentando llegar a un acuerdo con el mismo o denegarle dicha solicitud. En este ultimo supuesto y toda vez que la moratoria es voluntaria para el arrendador que no es gran tenedor, si el arrendador no aceptare ningún acuerdo sobre aplazamiento, y, siempre que el arrendatario esté en situación de vulnerabilidad, se podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.


Hay que añadir que el arrendatario que se haya acogido a la moratoria excepcional de deuda sin estar en situación de vulnerabilidad o en los casos en los que voluntaria y deliberadamente busque situarse o mantenerse en dicha situación del artículo 5 será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar. El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido.


Por último indicar que las medidas de financiación están destinadas exclusivamente al pago de la renta de alquiler por lo que no podrán destinarse al pago de otras deudas. El plazo para la solicitud de estos prestamos finaliza el 30 de noviembre de 2020, estableciéndose en la Orden Ministerial 378/2020 de 30 de abril los requisitos y documentos que deben aportarse para acceder a las ayudas transitorias de financiación establecidas en el articulo 9 del Real Decreto Ley 11/2020. Asimismo hay que atender al contenido de la Orden Ministerial 336/2020 que en su artículo 2.2 restringe el carácter de beneficiario, excluyendo a los arrendatarios que tengan parentesco de primer o segundo grado de consanguinidad o afinidad con el arrendador, y que no sea socio o participe de la persona jurídica arrendadora.

Si bien como hemos visto estas medidas finalizan el 31 de enero de 2021 tras la última reforma efectuada por el Real Decreto-Ley 30/2020, resta por ver si en los próximos meses y habida cuenta la situación sanitaria y económica del país no se procede al dictado de nuevas normas que amplíen los plazos o incluso se adopten otras medidas aunque seguimos con la esperanza de que toda esta regulación no sea en vano y de lugar a que todos los conflictos entre partes acaben en los Juzgados por falta de acuerdo, toda vez que esto sólo colapsaría más los mismos ante la falta de la adopción junto con éstas, de otras medidas efectivas para dar salida a todos estos nuevos procesos que están teniendo entrada en una justicia que cuenta con los mismos medios personales y casi materiales que antes de la pandemia.

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