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Modo de realizar la división de la cosa común cuando se refiere a varios edificios en régimen de PH

Interpretación del art. 401.2 CC. Este precepto, que permite la adjudicación a cada comunero de pisos o locales independientes, sólo resulta de aplicación cuando exista un único edificio a repartir.

Diario La Ley


Audiencia Provincial Madrid, Sentencia 350/2019, 24 Jul. Recurso 199/2019


Ejercitada acción de división de la cosa común y de extinción de la comunidad de bienes existente sobre varios edificios en régimen de propiedad horizontal, la cuestión que se plantea es la forma de llevar a cabo dicha división.


El art. 401.2 CC prevé un supuesto en que la división puede ser parcial dejando subsistentes determinadas partes en comunidad, y se refiere a la división de un edificio que, por sus características, permita la adjudicación de pisos o locales independientes con sus elementos comunes anejos.


La Audiencia Provincial de Madrid considera que este precepto sólo resulta de aplicación cuando exista un único edificio a repartir entre sus comuneros, y siempre que lo solicite cualquiera de ellos. Se refiere expresamente a "un edificio", y al establecer una excepción debe ser de interpretación restrictiva. Admitir lo contrario implicaría generalizar la posibilidad de que se mantenga la comunidad de determinados elementos o partes de los bienes comunes a repartir, lo que contravendría el espíritu y finalidad de la "actio communi dividundo" ejercitada, que podría quedar desvirtuada más allá de lo razonable. Y, sobre todo, cuando no todos los condóminos están de acuerdo con ello.


El Tribunal parte de la base de que lo que se persigue con el ejercicio de la acción de división no es otra cosa que poner fin definitivamente, y en la mayor medida posible, a la situación de comunidad que hasta entonces han tenido que venir soportando los comuneros, y por no satisfacerles o ajustarse a sus intereses. Se trata de una medida para evitar problemas de futuro, no para favorecerlos y sin remedio. Como establece el art. 400 CC, ningún copropietario está obligado a permanecer en comunidad, más de lo estrictamente necesario y razonable.


Teniendo ello en cuenta, y atendiendo a la situación de enfrentamiento y desconfianza entre los litigantes sobre cómo se ha de llevar a cabo la gestión y administración de los edificios en común, la Sala no ve otra solución que la adjudicación a cada uno de uno de ellos, ya que la propuesta realizada por la actora, y aceptada por la Juzgadora de instancia, consistente en la adjudicación a cada comunero de pisos o locales en cada edificio, no vendría sino a perpetuar otra situación de comunidad no querida y con visos de conflicto permanente.


Implicaría mantener una posición de dominio de una comunera sobre la otra, al trasladarse a cada edificio la situación de mayoría o de dominio en la comunidad que hasta entonces ha venido disfrutando la actora frente a la demandada, y de la que nunca podría quedar liberada, a pesar de la división, al verse privada por razón de su minoría de la facultad de poder gestionar y administrar prácticamente a su arbitrio los bienes que se le adjudicaran, a diferencia de lo que podría realizar la otra, lo que infringiría el espíritu y la finalidad de la acción promovida.

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